门头沟真的是条“沟”

kadcinta.com五年前,有一群人认为北京的边界会一直向外扩张,至少从新的楼盘不断拔地而起的角度看是这样的,向东一直盖到通燕高速的尽头,向南盖到新机场,向北盖到长城脚下,向西把青龙湖、潭柘寺包在其中,让楼宇的边界和行政疆界无限接近。 但实际上,北京楼市的旺火同样遵循边界递减的规律,越靠近边界腾挪的空间就越小。再加上大年小年的周期性波动,它就像一个巨大的钟摆,以北京的核心区为中心,挂着一个轮锤,每一次扫过都可能留下一堆尸体,虽然它最后还会摆回来,早先拿的项目迟早都会卖完,但身处其中的人却有苦难言。 2013年,北京的土地市场陷入疯狂。这一年,北京的卖地收入达1819 亿,是2012年的 2.8 倍。曾经不火的地方也开始躁动,门头沟贡献了一个郊区出现地王的故事,总价58.7亿元,溢价率 49.94% ,5万平米的可出售住宅将全部建成自住型商品房,18000元/平米的售价只比 16891 元/平方米的地价贵了1109元/平米。 但从当年的市场看,这个项目并不畸形。这一年门头沟卖地收入达142.7 亿元,是2012年的27倍。门头沟背靠大山,面向北京平原,99.5%都是山地,可供应量少,它就像是北京土地市场的缩影,“卖一块地,就少一块”。在 2010-2012 年,门头沟一共只有 6 幅地块出让。 2010-2012年门头沟土地交易情况 “高价粮票”不只出现在住宅项目。2013年,门头沟有幅商业地块溢价率高达120%,被曾经开发过金桥国际、八龙桥雅苑等项目的慧友房地产拿下。戏剧性的是,后来该地块被政府收回,原因是“由于遮挡影响,该项目实际地上可建设规模少于规划地上建筑规模且差距较大”。 2013年门头沟土地交易情况 “高价粮票”也直接导致了另一个问题:高房价、大户型集中——完全是被地价推上来的。新房6.5万元/平方米,户型集中在140平米以上,套均700 ——1500 万元,这就是门头沟房价的现状。 但 1500 万总价上下的区间,也是北京市场竞争最激烈的,和五环沿线的项目比门头沟的项目没地段优势,和新推出的限价商品房比它们没价格优势,和大兴、通州的项目比它们没交通优势,即使具备环境优势也只能“看上去很美”——做第二居所还要占购房名额。 没粮的时候担心饿死,有粮的时候又得担心发霉。操盘难度大,导致门头沟的项目经理一茬接一茬的换人。西山燕庐、西山天璟等项目经常换帅,个别营销总监调过来不到半年就离职了。 市场总是会把当初的预期打回现实。2015年和2016年初,开发商在门头沟抢地最疯狂,报价次数最多,顶格报价。绿城是时隔6年后,在北京再次拿地;中骏的地王也并不被看好,一是该区域的配建比较多,既要配备公租房,也要配备商业,当时业内预期中骏要卖10万+才能够回本,现实是卖6 万+。 2015-2016年初门头沟土地交易情况 门头沟最大的优势是自然资源,在北京各个远郊区中,房价率先和市区接轨,但内部消化能力不足。门头沟的常住人口约 31.1 万人( 2016 年末数据),而通州为 109 万人,顺义 107.5 万人。同一量级上的密云 47.8 万人,延庆 32.7 万人,但后两者房价都比门头沟低。 土地资源的少加上自然资源的稀缺,和推出时间的错位,导致了门头沟地块的整体高价。高地价的化解只有一种方式,出改善产品,大户型产品。只有增加附加值,才能让客户接受高房价。这也就是为什么现在的门头沟市场产品非常单一,只有改善型大户型的原因。185平米的三居,放眼整个北京都是非常冒险的挑战,况且还是在没有产业支撑的门头沟。 185平米0188f.com的三居,说的是电建金地华宸的大平层,尽管长达7米面宽的大客厅看起来很宽敞,就像电视里的明星豪宅一样,但也被一些看房人吐槽:“客厅那么大,厨房那么小,185平米都不是四居,这哪像过日子的,天天在家开party么。” 这样的大三居,还有大四居,在门头沟却很典型,因为地价带来的高起点让它们必须走豪宅路线。如果不用上班,不用考虑孩子上学,如果给老人养老,这些项目几乎都没有缺点。但门头沟这些项目的定位和产品设计(如超大客厅)显然是面对青中年群体的,地产商们的期望和购房人的现实就这样出现了脱节。 这也使得项目不会像热点地区那样价格节节攀升。2016年开盘时,电建金地华宸对外的报价就是6万元/平米,迄今一直没涨过价,成交价还出现下降趋势。 虽然对北京楼市的定义一直逃不出海淀、朝阳、大兴、通州、房山,还有近年新晋的丰台这几个区,海淀是北京楼市的“西部屏障”,但由于海淀供地越来越少,也有一些人的购房需求被迫向外位移,这让一些项目有机会在尸横遍野中杀出一条血路。 西山燕庐是门头沟2017年的销冠,在2018年5月,西山燕庐依然在销售榜首。在这个榜单中,有一个我们比较熟悉的楼盘名字不在其中:中骏-西山天璟。项目销售对外的说辞是:5月份卖了4个亿。带着疑问作者去建委的网站上查看,前五个月中骏-西山天璟并没有网签。然而西山天璟今年的销售压力很大,公司要求今年要清盘。 截图来源于中原视点 门头沟的地铁S1线是北京第一条磁悬浮列车,S1与地铁一号线之间,还差两站公交站的距离。 6月某个周四的早上10点50分,S1候车室,仅有一位小哥哥和我一起在等车。表面上看从市区去门头沟,坐地铁不是主流出行方式。其实,坐S1往返市区,根本没有必要。 门头沟地铁S1线 S1的全部站点都在门头沟新城,这条地铁就是为了买新房的人而建,而买新房的人还没有入住。而老城区的人会选择做公交直达一号线苹果园地铁站,因为从老城区到S1的【上岸】还有5公里的路程,需要坐半个小时公交。根据规划,2020年S1会和一号线和六号线衔接上,那时候也许会有更多的人住在门头沟。 S1线上岸站 从S1的【上岸】站出来,是门头沟现在重点开发的新城,龙湖、金地、远洋、绿城、万科、融创在这个新城都有盘,而西山天璟所在的地方是老城区,到地铁需要半个小时车程。因为在大规模建设,警察把地铁周边的路都封上了,坦白说,草根看盘的体验很不好。 上岸站周边在建工地 离地铁最近的商业是龙湖长安天街,按照规划,这里将成为未来门头沟新城里面最新的,规模最庞大的商业街区,有零售、有商业、还有写字楼,销售说这里底商的价格会比石景山的还要高,看来对门头沟人民的消费能力非常有信心。 2017年发布的北京新规划只是给门头沟安排了生态中心,去机场和高铁都很远,未来也没有产业。冷静下来后,这两年门头沟的地块有点冷清。 2018年门头沟土地交易情况 3幅底价成交,1幅低溢价成交,还有1幅流拍就是2018年的现状。 4月24日,门头沟一幅宅地因无房企参与竞价惨遭流拍。因这宗地块住宅部分比例少,还有大量的交通枢纽与配套商业。地价被抬上来之后,开发商已经冷静了。 从2013年品牌开始商开始参与门头沟市场,到2018年没有品牌开发商去门头沟拿地,只有5年时间。这五年时间正好够开发商完成一个周期。通州、大兴真正兴起的时间都耗费了10年,门头沟还需要几个5年?下一个五年开发商们还会不会乐观? 作者简介 我是赵璐璐,关注房地产新鲜事,欢迎加微信zhaolulu6082交流,请备注公司+姓名+事由,谢谢。 www.hehainy.cn

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